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美国

在美国购买房产的注意事项?

阅读量:96 2021-06-27
虽然有一定的免税额度,但美国人出售房产的利润还是要缴税的,税率可能高达25%,而且外国人在美国购买了房地产后还需缴税。虽然有一定的免税额度,但美国人出售房产的利润还是要缴税的,税率可能高达25%,而且外国人在美国购买了房地产后还需缴税。

由于孩子出国留学、全家移民或房地产投资,越来越多的中国人在美国购买房地产。

数字显示,2018年中国人在美国的资产购买总额为304亿美元,连续六年成为在美国购买外国资产的第一大国家。

自从新冠肺炎疫情爆发,美联储将利率降至低水平以来,美国人的购房热情持续上升。

根据全美Case-Shiller的房价指数,今年3月的房价比去年同期上涨了13.2%,创下了2005年12月以来的最大涨幅,现在的房价比2006年的高峰高出32%。

很多没有美国房地产经验的人经常问:在美国买房需要什么条件?外国人在美国买卖房子和当地人有什么不同吗?

事实上,外国买家和美国买家在购买房屋方面没有什么不同。但外国买家应了解美国的购房流程和美国房地产市场的例子,美国房地产交易的做法可能与买家本国的做法大不相同。

No.1

外国人无购房资格限制

美国是移民国家,欢迎外国人在美国投资或购买房地产,买房几乎没有限制。任何人在美国都可以买房,而且没有数量限制。

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No.2

外国买家禁止购买合作公寓

外国人通常不得拥有合作公寓(Co-op)。为了买一套合作公寓,通常要求购买者的收入来自美国,并且资产位于美国(至少大多数在美国)。

合作公寓公司的做法极为保守,因为一旦出现纠纷,不管公司以什么理由起诉外国业主,通常都很难取得成功。即便赢得起诉,业主的资产在万里以外的其他国家,判决也不能强制执行。

No.3

出售房产需缴资本利得税

外国投资者像本地人一样销售美国房产,同样需要缴纳“资本收益税”。

虽然有一定的免税额度,但美国人出售房产的利润还是要缴税的,税率可能高达25%,而且外国人在美国购买了房地产后还需缴税。

具体操作办法:

外国人出售房地产时,买方应事先扣除卖方收入总额的10%,填写8288和8288A两份表格,成交后20天内与预扣款一起提交国税局。

No.4

外国人也可以申请房贷

外国买家也可以在美国申请贷款,但条件比当地居民高。

一般来说,贷款机构要求海外买家支付40-50%的首付款,高于美国人的20%。

目前,美国购房贷款利率在4-5%之间,而海外买家通常能获得的利率在5-6%甚至更高,因此贷款利率也将高于美国本土居民。

此外,海外买外买家想获得贷款,他们通常需要提供银行认可的资金证明(例如,一些银行要求客户提供36个月的每月储备基金),以证明他们有足够的能力偿还每月的贷款金额。

No.5

不能通过买房拿到绿卡或者签证

在美国买房和申请绿卡和签证是两回事,没有直接关系。

如有需要买房者需要自己办理签证或者绿卡。外国人必须持有签证或绿卡必须持有签证或绿卡。这一过程需要4到6个星期的时间(根据申请国美国领事馆的规定)。

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No.6

要考虑规避美国遗产税

在美国,外国人在美国的遗产只有60,000美元免税,剩下的要交40%的遗产税。

可见,即使有一定的免税额,对许多人来说,仍然要面对高额的遗产税和赠与税。在这样的情况下,提前做出遗产规划就十分重要。而信托与保险,便是两种便捷而有效的避税工具。

No.7

不登陆美国也可以买房

从理论上说,不用亲自去美国买房子,新房主可以给他们的代表“授权书”,授权他们以自己的名义完成交易。买主们一般都不愿意回美国来完成交易,这是比较方便的。

当然,在看房和选房的过程中,最好自己选择。

No.8

租金净收入也需要纳税

美国政府要求外国公民“选择”在任何租赁业获得的净收入(租金收入减去支出)中支付所得税。如不及时作出选择(如未提交美国所得税完税证明),将按总租金收入的30%征税。

如果是这样的话,投资者就不能减少成本,比如贬值,利息,财产税,共同成本等等。即便外国投资者在开始投资时遭受了税收损失,并且没有欠政府任何税,他们仍然必须及时提交纳税证明作出选择。

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No.9

贷款购房,可减少所得税支出

美国政府对可以从租金收入中扣除的费用,规定是比较宽松的。因此,对于外国买家来说,如果他们通过融资购买房屋,首付40%到50%,他们可能不需要在购买房屋后的前10到15年缴纳任何所得税。

贷款利息、一般费用、房地产税、资产折旧、保险费用、交易费用的摊销可以从房租收入中扣除,因此在购房后的几年前,房地产税收入是负的。

在接下来的几年里,当公寓产生应税收入时,这部分收入可以从前一年的负应税收入中抵消(也称为税收损失结转)。所以,房主在购房后的几年内不必缴纳所得税。

越来越多的中国中产阶层买家在寻找价格较低的房地产,用贷款购买住宅。同时,购买的区域也从往常热门的加州和纽约等地逐步扩展到得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州。